[토지] 2장 어떤 건물을 지을 수 있는가? (1/3)

2022.03.22 - [투자/부동산] - [토지] 1장 건물을 지을 수 있는 토지인가?

[토지] 1장 건물을 지을 수 있는 토지인가?

 

앞선 글에 이어 두번째 토지에 대한 내용을 정리하여 포스팅 하려 한다.

 

1장으로 이제 건물을 지을 수 있는 토지를 골라내는 방법은 알게 되었다. 다음은 어떤 건물을 지을 수 있는지 확인할 차례이다. 왜냐하면 건물을 지을 수 있는 토지라도 모든 건물이나 다 지을 수 있는 것은 아니기 때문이다.

 

아래 3가지를 알아야 어떤 건물을 지을 수 있는지 확인 할 수 있다.

 

하나, 입지에 맞는 건물이어야 한다.

둘, 용도 규제에 맞는 건물이어야 한다.

셋, 보전 규제에 맞는 건물이어야 한다.

 

첫 번째, 입지에 맞는 건물이어야 한다.

 

"입지"란  땅의 위치나 장소를 의미한다. 땅의 입지 분석에는 지역, 접근성, 주변환경을 잘 분석하여야 한다.

 

1) 지역분석

• 그 지역이 어떤 지역인지?
• 그 지역에 어떤 건물이 어울리고 잘 팔릴지?

쉽게 얘기하면 시골 한 가운데, 주민수도 적고 학교도 없는 마을에 아파트를 짓는다고 가정해보자.

과연 이 아파트가 수요는 있을것이고, 거래, 임대는 될 것인가? 주변에 어울리는 건물을 선택하는 것이 중요하다.

 

2) 접근성 분석

• 목적지까지 물리적인 거리, 소요되는 시간, 심리적인 거리등을 고려
• 접근성이 가까워지면 땅의 가치(금액)이 오른다.
• 도로 상태를 포함하여 도로의 폭, 포장상태, 급경사나 낭떠러지도 함께 파악 필요

접근하기 위한 도로의 상태에 따라 접근성이 많이 좌우되며, 경사가 유난히 높거나 폭이 좁은 경우 접근성 측면에서 단점으로 작용할 수 있다.

 

3) 주변환경 분석

악취	쓰레기매립장, 하수처리장, 축사, 양계장
위험	사격장, 예비군 훈련장, 높은 축대
소음	고속도로, 공장, 비행장
건강	고압선, 철탑
기피시설	공동묘지, 납골당

주변환경이 좋지 않은 땅은 거래가 쉽지 않다. 매수자 입장에서 한 번 생각해봐야 한다.

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하나, 입지에 맞는 건물이어야 한다.

둘, 용도 규제에 맞는 건물이어야 한다.

셋, 보전 규제에 맞는 건물이어야 한다.

 

두 번째, 용도 규제에 맞는 건물이어야 한다.

토지의 용도는 아래 그림에서 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 지역·지구 등 에 표기되어 있는 아래 빨간색 박스 안에 적혀 있다. 흔히들 지목을 토지의 용도라고 오해하는데, 지목은 토지의 용도가 아니라 이용하고 있는 현황에 따라 언제든지 바뀔 수 있다.

토지이용계획확인서

용도지역의 분류

용도지역
도시지역	주거지역	전용주거지역	제1종 전용주거지역
			제2종 전용주거지역
		일반주거지역	제1종 일반주거지역
			제2종 일반주거지역
			제3종 일반주거지역
		준주거지역
	상업지역	중심상업지역
		일반상업지역
		근린상업지역
		유통상업지역
	공업지역	전용공업지역
		일반공업지역
		준공업지역
	녹지지역	보전녹지지역
		생산녹지지역
		자연녹지지역
비도시지역	관리지역	보전관리지역
		생산관리지역
		계획관리지역
	농림지역
	자연환경보언지역

1) 용도지역

 

"용도지역"이란? 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위하여 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하기 위해 지역별로 가능 용도를 나눠놓은 것을 말한다.

 

용도지역별로 토지의 사용용도를 정하고 있으며 이에 따라 전 국토의 모든 토지에 지정되어 있다. 

만약 용도지역이 지정되지 않은 토지가 있다면 자연환경보전지역으로 간주된다.

 

[용도지역에서 지을 수 있는 건축물의 종류를 확인하는 방법]

 

1. 토지이음 접속 (http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp)

토지이음

 

2. 토지이용계획열람 - 주소지 입력 > 행위가능여부 선택

주소지 토지이용계획 열람

짓고 싶은 건축물 검색 : "다가구주택"

"행위가능여부" 메뉴에서 건축물 검색

시설물 건축 가능여부 확인

위와 같이 토지이음을 통해서 쉽게 찾아볼 수 있으며, 간혹 토지이음에서 지방자치 조례의 업데이트가 지연되는 경우 틀린 경우도 존재하며 이때는 "자치법규정보시스템"에서 정보를 확인 할 수 있다.

 

1단계 : 자치법규정보시스템(https://www.elis.go.kr/)에 접속

자치법규정보시스템

 

2단계 : 원하는 행정 시, 군을 선택한다.

자치법규정보시스템 내 원하는 행정구역 선택 > 도시계획 검색

3단계 : 수원시 도시계획 조례 선택

수원시 도시계획 조례 선택

4단계 : 각 조항에서 용도지역 별 건축할 수 있는 건축물 확인