상가 첫 임장후기 남깁니다. (광명 하안동)

1. 내가 잘 아는 지역의 상가 경매 물건 검색

2. 2021년 이후 낙찰된(매각완료) 건으로 검색

3. 이전 매물에 대한 복기 임장이기 때문에 현재 주변 상가도 같이 체크

4. 추가 확인해야 할 사항

 

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1. 광명에 거주하다가 부천으로 이사를 했음에 따라 그나마 잘 알고 있는 지역 검색

- 부천, 광명의 그나마 아는 곳을 모두 포함했지만 안타깝게도 상가로 진행되는 건이 하나도 없네요.ㅠ

 

서울, 경기 다 넣고 해야 하는데, 첫 임장이니만큼 아는 곳으로 가고 싶어서 범위를 줄여서 시작했습니다.

부천(옥길, 범박), 광명(하안, 철산, 소하) 상가 경매 진행 물건 : 0

 

2. 2021년 이후 낙찰된(매각완료) 건으로 검색

 

- 검색조건 4가지

1) 물건현황 : 매각전부

2) 물건종류 : 상업용 및 업무용

3) 매각기일 : 2021.01 이후

4) 주소선택 : 부천(옥길, 범박), 광명(하안, 철산, 소하)

 

아래 매각된 건수중에 하안동에 목욕탕 부지로 있었던, 20-1878(1,2,3) 에 대해서 아는 내용이라 우선 반가운 마음에 광명 하안동으로 이동하기로 하고, 경매 낙찰 시점 기준으로 간단하게 수익률 계산까지 해보았습니다.

 

지금보니, 2020년 이후 검색을 하고 사건별 수익률을 계산했었네요.

평당 임대료 계산도 되지 않았었고, 지나고 나서 정리하려고 보니 정리되지 않은 부분이 많네요ㅠ

여기에서도 보이지만 2020타경 1878(3) 물건의 경우는 수익률이 지하임을 감안하여도 충분히 높다고 생각되네요.

 

 

3. 이전 매물에 대한 복기 임장이기 때문에 현재 주변 상가도 같이 체크

 3-1 목욕탕 매물 : 금당 B1/4층  (경매 : 20-1878(3))

 

놀랍게도 20-1878(3) 으로 낙찰받았던 물건이 현재 실 매물로도 올라와 있는 것을 보았습니다.

당시 낙찰가가 8억 5천5백만원 이였는데, 1년도 지나지 않은 시점에서 거의 2배의 가격 15억에 매물이 올라와 있네요.

 

실제 거래가 어떻게 이루어질지 모르지만, 작년 이시점에 알았다면 탐났을 것 같습니다.(자본금은 없지만;;ㅠㅠ)

 

 

현재 방문 시점에 현 물건은 여전히 공실로 있었습니다. 지하로 내려가는 길은 어두컴컴해서 접근하지는 못했습니다.

그리고 이 물건과 2020타경 1878(1) 의 물건은 서로 많이 닮아있었습니다.

우선 두 건 모두 동일 소유자였고, 지하에 목욕탕을 하고 있었고, 현재는 둘다 공실 상태였습니다.

(전기 공급중단 이미지는 2020타경 1878(1) 에서 찍은 사진이지만, 아마 동일한 상황 인 것으로 보입니다.)

 

 3-2 학원 매물 : 하안 5/6층  (매매가 4.6억, 보증금 28,000,000, 월세 : 200만원 / 면적 : 전용 66평)

 

주변 매물을 보다가 이 매물을 보게 되었고, 현재 First Class 가 임차해있는 상황이이였습니다.

- 입지 측면에서도 금당사거리보다 훨씬 좋으며,

- 바로 앞에 뉴코아 아울렛에서 나와서 바로 보이는 점,

- 하안주공아파트 6단지, 7단지로 가는 거리에 있는 상가건물로 주변에 학원 상권이 잘 형성되어 있는점을 봤을 때

 

그럼에도 불구하고 전용 66평에 4억 6천이면, 현시점에서도 평단가 및 수익률을 봤을 때, 주변 상가보다 경쟁력이 있어보입니다.

 

4. 추가 확인해야 할 사항

- 토요일이였음에도 불구하고 부동산을 하안동 전체 오픈한 곳이 없어서 주변 임대 시세를 확인하지 못함.

- 3-2 학원 매물에 대해서는 학원과 어떻게 계약이 되어 있는지 확인 필요(기간, 갱신 관련 사항들)