[사업투자] 무인 문구점 오픈기 - 상권분석

내가 생각하는 나의 투자 방향성은 상가 투자를 통한 현금흐름 창출이다.

좀 더 구체적으로는 주거용 아파트나 빌라등을 위한 투자에 대해 정부의 규제가 강화(세금/대출 중과제도)됨에 따라 소유하고 있는 주거용 부동산 상승분에 대한 양도세 비과세 조건을 유지하기 위해 상가투자로 방향을 정했으며,
상권에 대한 이해, 업종에 대한 이해에 많은 즐거움을 느꼈기 때문이다.

그리하여,

1. 상가 투자를 통한 자본금 부풀리기 (가치상승을 통한 차익 실현)

• 법인을 활용한 상가매물 소유(급매/경매/공매/신탁공매 등)하여,
• 해당 상가에 입지에 적합한(배후세대, 학교, 교통 고려) 업종을 넣음에 따라
• 임차인 세팅을 통해 상가의 가치를 올리고, 높은 가격에 상가 매도를 통한 가치 상승분 차익 실현

2. 자본금 확보 이후 => 더 좋은 입지의 상가 매입 후 고정 월세 세팅

• 1번의 목적은 자본금 부풀리기를 위한 "매수 > 임차인 세팅 > 매도"의 반복이지만,
• 2번의 목적은 매도를 통한 수익 실현이 아닌, 고정 현금흐름이 목적이다.
• 현금흐름의 방법은 임차인을 통한 월세 or 직접 사업을 통한 사업 수익이 될 수 있으며,
• 사업을 통한 수익의 경우, 최대한 자동화 및 무인화를 통한 시간적인 자유가 가능한 것에 초점을 맞춤

위 1~2번의 절차를 통해 경제적 자유를 실현코자 노력하고 있으나,
타이밍과 자본금에 대한 한계등 현 상황에서 할 수 있는 방법은 공투외엔 방법이 적어보였으며
이러한 고민 시점에 주거지 주변의 좋은 입지의 상가 매물이 공실로 나오게 된 것을 확인하였다.

애초에 사업에 대한 생각이 없었으나, 최근 다녀온 창업 박람회에서 알게 된 무인 문구점에 대한 흥미가 생기고
마침 초과밀 초등학교를 근처에 둠에 따라 방향을 선회하여 무인 문구점 점포 오픈을 목표로
나의 첫번째 투자 방향성을 잡게 되었다.

사업수익(월세) 이외에 무엇을 얻을 수 있을까란 고민은?

• Q1 : 결국 이 상가는 나의 소유가 아니기 때문에 사업이 잘 된들 임대인 소유 상가의 가치 상승만 주는 것은 아닌가?
  • 전략 1 : 현 시점 공실로 인한, 권리즘 X => 영업 활성화를 통한 바닥권리금 생성
  • 전략 2 : 초기 사업 세팅 및 활성화를 통해 영업 양도, 양수를 통해 짧은 시간 내 차익 실현 전략 
• Q2 : 사업 수익에 대한 불규칙에 대한 부분은 기존에 사업 마인드도 없었던 내가 바로 이행할 수 있는가?
  • 이 부분은 부동산 투자 공부를 반복하며 마인드에 대한 많은 변화를 통해 자연스럽게 변화하고 있음
  • 내 사업의 이득을 확보하기 위한 전략 고민보다, 고객에게 어떤 가치를 부여할 수 있는가에 집중
  • 작은 수익을 고려하지 않고, 긴 여정에서 나와 고객 간 상호 win-win 전략에 대한 지속 고민 필요
• Q3 : 누가 이 상가를 이용할 것인가? 어떻게 운영할 것인가? 에 대한 나의 주관이 있을까?
  • 현 입지 (전국 Top 레벨의 초등학교 학생 수 보유)의 장점을 활용한 학생 타킷 문구/펜시/완구 서비스 제공
  • 두 자녀를 둔 아이의 마음 이해(9살 딸, 6살 아들)함에 따라 고객의 니즈 파악
  • 도매 거래처 방문 시 아이가 원하는 상품으로 상품군 구성 예정

 

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• 1. 무인 문구점의 입지 선택은 어떻게 해야 할 것인가? 누가 나의 무인 문구점을 이용할 것인가?
• 2. 위 조건을 만족하는 상권 분석을 통한 입지 확보
• 3. 경쟁 상대는 없는가?
• 4. 입지가 확실하면, 수익을 수반되는가? (베스트 케이스에 대한 답사)
• 5. 모든 준비를 처음부터 할 것인가? 프랜차이즈를 선택할 것인가?
• 6. 다양한 무인 문구점 프랜차이즈 중 어떤 브랜드를 선택할 것인가? 어떤 고려사항들을 체크해야 할까?

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1. 무인 문구점은 왜 선택하게 되었는가? 누가 나의 무인 문구점을 이용할 것인가?

왜? 무인 문구점인가?

무인 문구점으로 방향성을 잡기 전에 내가 상가 임장 시 시세파악을 위해 임차인으로 들어올 때 어떤 사업으로 하면 좋을까? 라는 고민먼저 시작하게 되었다. 그리고 그 고민은 나의 아이들이 어떤 것을 좋아할까부터 시작되었고, 첫번째 생각은 "분식" 이라는 테마였다.

• 놀이터에서 많은 시간을 보내는 아이들이 중간중간 간식을 채워줄 수 있는 것이 있을까?
• 떡볶이, 오뎅, 튀김들이 있으면 좋아하지 않을까?
• 하교하면서, 학원에서 돌아오면서, 학원차를 대기하면서 눈에 보이는 분식집으로 가길 원하지 않을까?

이 고민은 너무나 행복했지만, 아이들의 니즈를 충당할 수 있을 것 같았지만 가장 중요했던 나의 시간의 자유와 요리라는 직접 할 수 밖에 없는 한계에 곧 부딪히게 되었다. 회사 생활을 하면서 혹은 내가 아닌 와이프가 이 부분을 대신 할 수 있을까?
영업에 따라 본 업을 회사가 아닌 사업으로 바꾼다면 가능한 부분이겠지만, 아직 시기 상조라는 생각이 들었고 다른 주제를 선택하게 된 것이 바로 요즘 대세인(?) 무인으로 운영하는 점포였다.

아이들은 마트, 다이소, 편의점, 문구점 등 어디를 가든 장난감을 찾는다.
언제나 그 니즈는 바뀌지 않는 것 같다. 그래서 요즘 유행하는 무인 아이스크림 및 이와 유사한 무인샵들은 본래 판매하고자 하는 상품에 저렴한 완구를 함께 파는 모습을 볼 수 있다.

내가 생각하는 무인 문구점은 학생들이 필요에 의해 방문한 문구점에서 본연의 목적이였던(?) 문구류 구입과 동시에 옆에서 유혹하는 저렴한 완구나 간식들을 함께 만족할 수 있는 좋은 카테고리였다.

누가 나의 문구점을 이용할 것인가?

주 고객층에 대한 분석은 몇 군데 현장 답사를 통해서 확인 할 수 있었다.
1차로 개인적인 판단은 초등학생들이 가장 많을 것이라고 판단했고, 주변에 마땅한 문구점이 없다면 중/고등학생도 이용할 것이라고 판단했다. (중/고등학교 때 펜시점에 자주 가서 문구류를 많이 샀던 기억이 있음)

하지만 판단만으로 결정하기엔 부족해보였고, 무인문구점을 운영하는 현장 답사를 통해서 고객군을 확인 할 수 있었다.
예상대로 초등학생들이 가장 많았다.
학교 끝나고, 학원 가기전에 혹은 학원 끝나고 집가기 전에 많이 들르는 모습을 볼 수 있었다.

그리고, 추가적으로 무인문구점 프랜차이즈 본사에 창업문의를 통해서 확인한 정보를 통해 주 구매층 확인을 할 수 있었다.

• 초등학생 : 70%
• 중, 고등학생 : 20%
• 일반(성인) : 10%

초등학교에 배정되어 있는 단지는 학구도안내서비스(https://schoolzone.emac.kr/)에서 확인이 가능하다. 

학구도안내서비스

이에 가장 가까운 학교에 배정된 단지를 확인해보면, 아래와 같은 구역에서 옥길산들초등학교를 보내고 있음을 확인할 수 있었고, 동선은 아래에서 확인 할 수 있다.

 

하지만, 프랜차이즈 마다 조금씩 다른 의견을 내 놓았는데, 종합해보면 주로 방문하는 고객은 위 데이터가 많으나 객 단가 측면에서 보자면, 거의 비슷할 수도 있다고 생각되었다. 예를 들면 초등학생들이 오면 가지고 있는 용돈 내에서 (2~3000원) 소비를 할 것이며, 중,고등학생은 그 2~3배를 소비하는 것으로 의견을 들을 수 있었다.

그리고 예전과 비교했을 때, 초등학교 앞에 있는 문구점보다 학원가나 세대주변의 문구점에서 더 높은 매출이 보이는 것으로 변하고 있다고 한다. 원인을 보면, 학교를 마지고 걸어서 바로 집으로 귀가하는 것이 아니라 학교 앞에 준비중인 학원 차량을 통해서 "학교 => 학원 => 귀가"의 경로에 따라 학교 앞의 문구점이 동선에서 벗어나는 경우가 많다.

 

2. 위 조건을 만족하는 상권 분석을 통한 입지 확보

앞 선 분석들을 조합해보면 매출에 영향을 주는 것은

• 초등학교 학생수가 절대적인 영향을 미친다.
• 학교 앞보다 학원가, 세대 앞에서 더 많은 소비가 이루어진다.
• 문구류보다 완구, 간식에 대한 소비가 더 크다

프랜차이즈에서 가장 중요하게 생각하는 지표도 위와 거의 같았다.

• 세대수는 2000세대 이상 일 때
• 초등학교 학생수는 1000명 이상일 때
• 주변에 경쟁사는 얼마나 있는가?
• 잔류시간이 길수록 좋다.

이에 따라 세대수/동선 분석을 해보면, 아래와 같으며 주말을 활용하여 산들초등학교에 배정된 단지인 호반베르디움(왼쪽 아래 1,420 세대)와 옥길자이 아파트도 오른쪽 위 학원가 및 상권을 많이 이용하고 있음(주민입장 현황)

 

산들초등학교 및 배정단지 동선

산들초등학교는 전국 학생 수 5위의 초과밀 학교로 탄탄한 주이용 고객층이 거주하는 세대 앞 상가에 위치에 있다.

지방교육 재정 알리미 사이트 확인 가능

※ 지방교육재정알리미 사이트에서 확인 가능(http://eduinfo.go.kr/portal/theme/schCmprPage.do)

상세정보 | 학교일반현황 | 학교정보 | 지방교육재정알리미

예시 : 서울 강남구 초등학교 비교

창업 박람회 방문 시, 무인 문구점으로 이미 최상위 수준의 실적을 보이고 있는 곳으로 인천 oo점을 꼽았다.
입지를 분석해보니, 하나의 큰 상권(학원가 포함)에 주변 6~7,000 세대가 사용하고 있었고, 멀지 않은 위치에 단지 내 상가에 무인 문구점이 있었다.

해당 문구점으로 임장 시, 우연히 점주분과 대화를 했는데, 가맹사업을 하는 팀에 계신 분으로 직접 개인으로 해당점을 오픈했다는 내용을 들을 수 있었다. (가맹점을 오픈하는 담당자로서 얼마나 상권 분석에 빠삭했을까?)

오픈일 당일에만 234만원의 일 매출을 올렸고, 오픈한 지 2달여간 지나는 동안 일 평균 6~70 매출을 기록하고 있다고 한다. (보통 일 매출 20만원 수준을 손익분기점으로 보고 있음)

 

3. 경쟁 상대는 없는가?

앞선 분석들을 통해 학원가 주변이나  아파트 단지 주변에 문구점이 있는지 확인하였으나 이 대단지에 1개의 문구점만 운영하고 있었다. 프랜차이즈점이였으며, 지하에서 운영중에 있었다. 해당 문구점의 경우는 초등, 중등생을 위한 문구도 있지만, 오피스 용 문구를 포함한 다양한 상품을 취급하고 있었기 때문에 차별성을 둘 수 있을 거라고 생각이 되었다.

학원가 상권 지하에 위치한 프랜차이즈 문구

 

또한 배후세대 바로 옆에 위치할 수 있음에 따라 등/하교, 학원 하원 라인에 위치함에 따라 기존 운영되던 상가 지구의 영향을 거의 받지 않을 거라고 판단되었다.

 

 포스팅이 길어짐에 따라 하위 단계는 다음 포스팅을 통해 공유하겠습니다.^^

• 4. 입지가 확실하면, 수익을 수반되는가? (베스트 케이스에 대한 답사)
• 5. 모든 준비를 처음부터 할 것인가? 프랜차이즈를 선택할 것인가?
• 6. 다양한 무인 문구점 프랜차이즈 중 어떤 브랜드를 선택할 것인가? 어떤 고려사항들을 체크해야 할까?