[토지] 1장 건물을 지을 수 있는 토지인가?

이 책은 토지 투자의 모든 것을 담아둔 책이다.

(아직 1장 밖에 읽지 않았지만, 아주 쉽게 읽히며 중요한 내용을 정말 쉽게 설명)

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주변에서 흔히 말하는 진정한 고수는 문제를 단순화시킨다. 그럼으로써 핵심을 짚을 수 있는 능력을 보여준다고 하는데 이 책에서 고수의 품격을 많이 느끼며 읽고 있다.

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1장의 내용을 정리해보면,

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가치있는 토지의 가장 중요한 포인트는 바로 건물을 지을 수 있는 토지인가? 이다.

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건물을 지을 수 있는 토지인지 판별하려면 아래 세 가지를 확인해야 한다.

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1. 건물을 지을 수 있는 도로가 있는가?

2. 토지이용규제에서 건축을 허용하는가?

3. 개발허가를 받는 데 문제는 없는가?

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그럼 하나씩 중요 내용을 살펴보자

​1. 건물을 지을 수 있는 도로가 있는가?
2. 토지이용규제에서 건축을 허용하는가?
3. 개발허가를 받는 데 문제는 없는가?

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건물을 지을 수 있는 도로 판단

도로는 교통, 안전, 방화, 위생상 안전한 상태로 건물을 유지하고 보전하기 위해 필요하며 모든 건물은 도로가 있어야 한다. - 건축법

1. 건물을 지으려면 도로가 있어야 한다.

건축허가를 받으려면 토지가 도로에 2m 이상 접해야 한다.

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2. 건축 허가를 받을 수 있는 도로의 4가지 요건

하나, 도로의 폭의 4m 이상이어야 한다.
둘, 보행과 자동차 통행이 가능해야 한다.
셋, 지목이 도로이고 국가 소유여야 한다.
넷, 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다.

이 4가지 조건을 모두 만족해야 하며 하나라도 만족하지 못하면 건축허가를 받지 못할 수 있다.

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지목이 도로이며, 국가소유가 아니라 개인 소유의 경우는 개인에게 해당 도로 사용에 대한 확인서를 받아야 건축 허가가 가능하다. 사전 검토 시 반드시 소유자를 확인할 필요성이 있다.

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소유자 확인 : 대법원 인터넷등기소에서 확인 http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

대법원 인터넷 등기소

 

추가적으로 막다른 도로는 도로 폭 기준이 다르다.

 

구분	도로의 길이	도로의 폭
막다른 도로	10 m 미만	2 m
	10 m 이상 ~ 35 m 미만	3 m
	35 m 이상	6 m (도시지역이 아닌 읍,면 지역은 4 m)

※ 모든 케이스에 먼저 건축허가 담당자에게 확인하라!!

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위에서 말한 2m 접하고, 도로의 4가지 요건을 모두 충족해야 기본적으로 건축허가를 받을 수 있으나 토지별로 다양한 히스토리를 가지고 있음에 따라 실제로 이 조건을 모두 충족하지 못하는 도로가 많다. 그렇다 할지라도 앞선 조건을 만족하지 않는 도로라 하더라도 포기하지 말고 지자체 건축허가 담당자에게 꼭 확인해보기 바란다.

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​1. 건물을 지을 수 있는 도로가 있는가?
2. 토지이용규제에서 건축을 허용하는가?
3. 개발허가를 받는 데 문제는 없는가?​

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앞서 1번에서 제시한 모든 조건을 갖추었음에도 불구하고, 토지이용규제에 따라 해당 지역이 개발을 제한하는 토지로 지정된 경우에는 건축을 할 수 없게 된다.

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이는 토지이용계획확인서 열람을 통해서 확인할 수 있다.

[토지이용계획확인서 보는 법]

https://eum.go.kr/

https://eum.go.kr/

 

토지이음 > 토지이용계획 > 토지이용계획 열람

 

 

토지이용계획확인서 열람

지역지구 등 지정여부 내 규제 정보를 확인하여 건축 가능 여부를 확인 할 수 있다.

절대로 건축할 수 없는 토지는 총 6개 대상이다.

• 개발제한구역
• 도시자연공원구역
• 상수원보호구역
• 하천구역(또는 소하천구역)
• 비오톱1등급

 

이러한 토지는 개인의 이익에 앞서 공익적인 목적으로 사용하도록 지정되어 있는 토지이기 때문에 건물을 지을 수 없다. 건축할 수 없는 토지를 사줄 사람은 없다!!

건축 가능 여부를 확인해야 하는 토지이용규제도 있다

• 국방군사 규제
• 재개발, 재건축 규제
• 문화재보호 규제

토지이용계획확인서에 위와 같은 규제가 나오는 토지는 꼭 시, 군청 담당자에게 건축 가능 여부를 확인해야 한다.

 

​1. 건물을 지을 수 있는 도로가 있는가?
2. 토지이용규제에서 건축을 허용하는가?
3. 개발허가를 받는 데 문제는 없는가?​

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개발행위허가는 토지가 건물을 지을 수 있는 조건을 갖추고 있는지 보는 것으로

그 조건은 기반시설와 안정성에 대한 검증이다.

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[개발행위허가 기준] 4 가지

1) 경사도 : 경사가 높을 경우, 붕괴위험 및 자연경관을 고려하여 제한을 두고 있음

- 지자체마다 기준이 다르며, 지자체 도시계획조례로 지정하고 있음

2) 도로 : 개발행위허가에서의 도로 폭 기준과 달리 건물 사용자의 안전과 통행의 측면에서 기준을 정하고 있음

개발 규모	도로의 폭
5,000 m2 미만	4 m 이상
5,000 m2 이상 ~ 30,000 m2 미만	6 m 이상
30,000 m2 이상	8 m 이상

3) 상수도 : 현장의 상수도관을 확인해야 하며, 없다면 상수도 인프라를 구성해야 한다.

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4) 하수도 : 하수도가 없는 지역이라면 오수처리시설을 설치하여 정화된 물을 구거나 기존 배수로 처리할 수 있도록 해야 한다.

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농지전용허가

• 농지에 건물을 짓기 위해서는 개발행위허가와 건출허가를 받을 때 농지전용허가를 함께 받아야 한다.
• 농사를 짓는 데 적합한 바둑판처럼 잘 정비된 우량 농지는 농지전용허가를 잘 내주지 않는다.
• 농지를 개발하는 사람들에게서 돈을 거둬서 농업정책자금으로 사용하며 이 세금을 농지보전부담금이라고 한다.
  : 공시지가의 30%이고, m2 당 최대 5만원

농지보전부담금 =농지의 개별공시지가(m2 당) * 30% * 전용면적(m2)
※ 단, 최대 50,000원/m2

산지전용허가

• 산지에 건물을 짓기 위해서는 개발행위허가와 건축허가를 받을 때 산지전용허가를 함께 받아야 한다.
• 산지전용허가기준
  1) 경사도 : 25도 이하
  2) 높이 : 산 높이가 100 m 이상인 산에서는 1/2 높이 이하에서만 가능
  3) 입목축적 : 관할 시, 군, 구의 평균 입목축적의 150% 이하만 가능
• 농지와 마찬가지로 별도의 세금을 내야 하며 대체산림자원조성비라고 함

산지보전부담금 =(단위면적당 금액 + 개별공시지가의 1%) * 전용면적
※ 개별공시지가 반영 최고액 : 6,860원/m2

준보전산지	보전산지	산지전용제한지역
6,860원/m2	8,910원/m2	13,720원/m2

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