[부동산] 토지투자 - 농지연금 활용하기

농지연금제도란 (농지은행 통합포털)

 : 2011년도에 도입한 제도로서 농업인이 소유하고 있는 농지를 담보로 제공하고, 노후생활자금을 매월 연금방식으로 지급받는 제도

 

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• 소유자 사망 시 배우자에게 승계
• 부부가 모두 사망한 이후 농지를 처분하고 남은 금액을 상속인에게 반환함.

농지연금 개념 및 취지

 

농지연금의 신청자격

• 신청자 본인이 만 60세 이상이고, 영농경력이 5년 이상인 농업인이어야 함
  (2022년 2월 18일부터 65세에서 60세로 하향)
  ※ 영농경력 5년 : 신청일 직전 연속적으로 5년일 필요는 없으며, 전체 영농기간을 합했을 때 5년이상이면 가능
• 영농경력의 증명
  • 농지원부(22년 4월 6일부터 농지대장으로 전환) 또는 농업 경영체 등록 확인서로 확인
  • 농지 소재지 이(통)장의 '영농경력사실확인서', 쌀소득 등 보전직불금지급자료등으로 확인

• 신청당시 배우자의 나이가 60세 이상인 경우에 한하여 신청자 사망한 이후에도 배우자가 농지연금을 계속 받을 수 있다.

 

농업인의 조건

• 1,000m2 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자

• 농지에 330m2 이상의 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스를 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자
• 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자
• 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자

 

대상 농지의 조건

• 지목 : 전, 답, 과수원이고 실제 영농에 이용되고 있어야 한다.

• 2020년 1월 1일 이후 신규 취득한 농지는 농지 보유기간과 거리제한을 모두 충족해야 함
  ※ 농지 보유기간 : 현재 보유 기간 2년 이상이어야 함.
  ※ 거리제한 : 신청인의 주소지를 농지가 소재하는 시,군,구 및 인접하게 두거나,
• 주소지와 농지까지의 직선거리 30km 이내에 위치해야 함.
• 농지에 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 설정되어 있지 않아야 함.
• 저당권이나 근저당권이 설정되어 있을 경우, 공시지가로 계산된 농지시세 대비 채권최고액 15% 이내 가능
• 분묘, 농가주택 등이 있는 농지는 해당 면적을 제외하고 농지면적을 산정.

 

제외 농지

• 농업용 목적이 아닌 시설이나 불법건축물이 설치되어 있으면 안됨.
• 부부를 제외하고 2인 이상이 공동으로 소유하고 있는 농지는 대상에서 제외
• 각종 개발지역으로 지정 및 인가 고시되어 개발계획이 확정된 지역의 농지도 제외
• 2018년 1월1일 이후 경매 및 공매(경매,공매후 매매 및 증여 포함)를 원인으로 취득한 농지
• 다만, 농지연금 신청일 현재 신청인의 담보농지 보유기간이 2년이상이면서 '담보농지가 소재하는 시군구 및 그와 연접한 시군구 또는 담보농지까지 직선거리 30km' 내에 신청인이 거주(주민등록상 주소지 기준)하는 경우 담보 가능

 

농지연금 산정 및 지급 방법

• 농지연금 월 지급액은 신청자의 나이, 담보농지의 가격, 지급 기간에 따라 차이 발생
• 농지연금을 신청한 이후에 규제가 완화되어 공시지가가 큰 폭으로 오른 경우?
  • 공시지가가 올랐다고 해도 농지연금은 조정되지 않음
    --> 금액 차이가 큰 경우, 농지연금을 해지하고 난 후 다시 신청을 해야 상향 조정된 농지연금을 받을 수 있음.

 

담보농지 가격 산정

• 개별공시지가를 기준으로 하여 100%로 평가
• 감정평가금액을 기준으로 하여 90%로 평가
• 감정평가금액이 공시지가 기준으로 산정한 금액보다 높으면 심의 후 결정

 

농지연금 지급 방법

• 종신형 : 생존하는 기간 동안 매월 지급받는 것
• 정액종신형 : 매월 동일 금액을 받음
• 전후후박형 : 초기에 더 많은 연금을 받음
• 일시인출형 : 담보 농지가격의 30% 이내에서 일시인출이 가능함
• 기간형
  : 5,10,15년으로 정해진 기간 동안 매월 지급받는 것

 

기간	5년형	10년형	15년형	종신형
가입연령	78세 이상	73세 이상	68세 이상	60세 이상

• 월지급금 : 상한금액은 신청인별로 월 300만원

 

예상 연금 조회

• 사이트에서 확인 가능
  : https://www.fbo.or.kr/pesn/my/IqireForm.do?menuId=040020

 

예상 농지연금 금액 산정

• 농지 가격 확인 방법 : 토지이음 사이트(www.eum.go.kr)에서 확인 가능

예) 강원도 홍천군 영귀미면 노천리 53번지
    - 지목 : 전
    - 면적 : 3,574 m2
    - 개별공시지가(m2) : 6,340원
    - 농지가격 : 22,659,160 원 (3,574*6,340)

농지 가격 확인 방법 : 토지 공시지가 확인

 

가입절차

농지연금 상담 신청 안내

• 농지은행·농지연금 포털(인터넷)에서 접수신청을 하여 공사 직원이 연락을 드려 농지연금 가입절차를 진행
• 농지연금 접수신청을 위해 농지연금신청서와 함께 필수서류를 우편 또는 지사에 방문하여 접수
• 농지가격 평가를 공시가가 아닌 감정가로 평가를 원하는 경우 감정평가 동의서를 추가 제출
• ‘농지연금사업 설명 확인서’를 반드시 읽어보신 후 접수신청
  ※자료 : 농지연금사업 설명 확인서, 감정평가의뢰 등 동의서

농지연금 상담신청 절차

농지연금 상담신청 절차

 

농지연금 경매 투자 포인트

 

1. 농지취득자격증명서 발급 이슈 사전 검토 필요

※ 농지취득자격증명서 : 농지를 매수할 수 있는 자격을 증명하는 증명서

 

• 법원 경매로 농지 취득 시 낙찰 후 1주일 이내에 농지취득자격증명서를 경매 법원에 제출해야 함.
• 제출 못할 시, 매각이 불허가 될 수 있으며 경우에 따라 입찰보증금을 몰수 당할 수 있음
• 농지 면적 당 목적
  > 1,000 m2 이상: 농업경영 목적으로 발급
  > 농업경영 계획서를 추가로 제출해야 함
  > 1,000 m2 미만 : 주말, 체험영농 목적으로 발급

2. 농지연금 수령기간 동안에 계속 농사를 지어야 함

- 5년 이상 농사를 지은 후 농지를 타인에게 임대해 줄 수 있음(부가 수입 창출)

- 농사를 짓지 못하는 경우, 적당한 이윤을 붙여 농지연금을 받을 수 있는 자격이 있는 사람에게 매도하는 것도 방법