[경매] 내 집 마련을 위한 준비 (1)

[경매와 공매의 매력]

 

1. 재태크는 위험을 수익과 맞바꾸는 것이다.

2. 재태크라고 모두 같은 위험, 같은 수익이 아니다.

3. 부동산은 덜 위험하고 더 수익이 나는 투자처다.

4. 대출은 투자의 고속도로와 같다.

5. 경매와 공매는 부동산의 도매시장과 같다.

6. 싸게 사는데는 이유가 있다, 두렵고 귀찮은 것이 경매

7. 마인드를 바꾼다면 좀 더 안전한 도매시장에서 투자할 수 있다.

 

[경매 용어]

경매 site : www.speedauction.co.kr

 

1. 임의 : 뜻을 위임한다 (계약상, 이자 체납 등)

   강제 : 카드 빚, 소송에 의한 경매

2. 물번 : 물건 번호 (사건이 하나인데 물건이 여러개인 경우)

3. 매각기일 : 입찰서 등록하는 날

4. 경매 7계 : 사건처리하는 부서(전화해서 물어볼 수 있음)

5. 용도 : 지금 사용 중 (상가 중 점포-한칸)

6. 법원은 다 입찰기일 -> 입찰기간 없음

7. 소유자와 채무자가 다르다 -> 보증    : 채무자의 재산이 날아갈 수 있다.

8. 매각대상 : 건물일괄매각을 꼭 확인해야 함. (건물을 두고 토지만 매각할 수도 있음)

9. 배당종기일 : 법원에서 배당신청을 받아서 돈 받을 사람들이 와서 받아야 한다.

10. 감정가 : 감정평가사가 판단한 금액(시세랑 완전 다름)

11. 최저가 이상 무조건 사야 함. (한달에 2~30% 가 내려감)

12. 보증금 : 최저가의 10%를 일괄 적용

13. 청구금액 : 경매를 신청한 사람(은행)이 청구한 금액

    > 예:건수가 10건이면 해당건이 2억이라도 20억이 청구금액이 산정됨.(은행이 요구하는 금액) -> 그냥 참고

14. 개시 결정 : 경매치는 날짜(판사가 결정하는 날) > 보통 3일 이내에 결정함.

15. 매각결정기일 : 1주일 정도 판사가 판단한 후 결정(허가)

16. 대금지급기한 : 보통 40일 정도 후에 대급 지급

17. 배당기일 : 돈 나눠주는 날 (대금지급기한 이후 1달 이후 쯤 배당완료)

18. 보존등기일 : 최조로 등기부등본이 생긴날 : 준공년도로 생각하면 거의 맞음

19. 유치권 : 제 3자가 부동산에 이익이 되는 일(예를 들어 배관수리공, 인테리어 업체 등)을 한 사람들에게 주는 권리

    > 유치할 수 있을 권리 (부동산에 이익이 되는 일을 했으니 그에 대한 보상을 새로운 매수자에게 요구할 수 있다.)

20. 공동담보 : 여러개의 물건을 하나로 잡아서 담보를 잡음.

21. 토지거래허가구역 : 원래 우리나라는 토지를 마음대로 할 수 있으나, 국가에 허가받고 거래해야 하는 구역

22. 개발행위허가제한구역 : 개발행위를 허가하는 것을 제한하겠다. (일정기간동한 개발하지 못하게)

23. 개발행위제한구역 : 그린벨트와 같이 개발을 할 수 없는 구역

24. 중복사건 : 사건이 겹쳐있다.

    > 똑같은 물건이 경매가 중복으로 처진경우

    > 보통 경매 걸리면 7~8개월 이상 걸릴 수 있다.

    > 경매기간에 이자를 갚아서 경매취소가 되면 다시 경매를 시작한다. (경매 L-C 또 진행해야 함, 채권자 시간 소비)

    > 그래서 보통 돈을 받아야 하는 많은 은행들에서 중복으로 경매를 친다.

    > 그러나 낙찰자에게는 아무런 상관없다.

25. 대항력있는 임차인 : 권리분석을 통해서 확인 - 돈을 물어줘야하는 임차인이 있음

26. 지분매각 : 1/n 에 대한 0.00001% 의 권리를 가지고 있음.

    > 조심해야 한다. 권리를 행하기 어렵다. 사공이 많다.

27. 대지권 미등기 : 00평을 주겠다(등기부등본 등록) => 등기가 되어 있지 않다.

    > 서류에 올라가지 않았다. 실제 받을 부분이 있지만 서류상 이슈만 없음. > 실제 현실에서 발생 확률 낮음

28. 임금채권 : 임금채권이라 함은 근로자가 일정한 노무를 제공함으로써 사용자에게 임금의 지급을 청구할 수 있는 권리를 말한다

 

[확인해야할 서류들]

- 등기부등본 보는 방법 확인--> 부읽남 유투브

- 건축물대장 : 건축물 히스토리

- 감정평가서 : 사실상 투자자에게 중요한 지표는 없다. 내부구조도는 잘 볼 필요가 있음

- 현황조사사 : 현재의 상황을 조사한 문서

    > 법원직원이 현재의 상황을 보고 조사한 내용

- 매각물건명세서 : 남아서 낙찰자가 떠안아야 할 건 ---> 확인 필요

- 기일내역 : 입찰 히스토리

- 문건처리내역 : 경매 시작 이후, 문서가 오갔던 모든 히스토리

- 전자지도 확인

- 지적도 : 번지수로 다 쪼개져 있음, 색깔로 나눠져있음.

    > 노란색 : 주거지, 분홍색 : 상업지역, 녹색 : 녹지지역, 파란색 : 공업지역