[경매 배당순서와 주의사항]
1. 배당때문에 추가로 물어주는 돈이 발생한다.
2. 배당순서를 알아야 한다.
> 우선변제권 : 먼저주는 권리 ( 1/n 이 아니고, 전액 다 받음)
> 배당순서
1) 경매실행비용 : 100~300만원 정도
: 감정평가 등 경매 실행 시 드는 비용
2) 필요비와 유역비 : 해당 부동산과 직접적인 상관없는 제3자와 관련된 비용
: 필요한 돈 - ex) 보일러 수리 비용
: 유익한 돈 - ex) 노후 부동산의 샤시비용
=> 예를 들어 장사를 위해 가게 인테리어를 하게 된 케이스 인정 X
=> 내가 좋아하는 보일러 브랜드로 교체 인정 X
=> 현실에 거의 없는 케이스 : 주인이 허락하지 않았는데 샤시를 교체하는 사람은 없음
3) 소액임차인 최우선변제, 특수임금채권, 재해보상금
: 소액의 기준은 각 지방자치에서 정함
: 돈없는 사람들의 보증금을 최우선으로 보상해줌 (전부 X, 일정금액까지)
: 방빼기 - 은행 5억인데 3억 빌려줘 -> 2.3~4억 대출
- 소액임차인이 우선순위가 높으니까 일부금액 제외하고 대출
: 보증금을 기준으로 소액임차인 지정 -> 보통 월세입자들은 소액임차인
: 특수임금채권 - 공장에서 일한 직원들이 임금을 받지 못함
- 특수 : 최근 3개월치 월급, 최근 3년치 퇴직금 => 온정주의(삶이 우선)
: 재해보상금 - 산업재해보상금 => 극히 드뭄
4) 당해세(상속, 증여, 재산, 종합토시세) : 당영히 내야 하는 세금
: 은행이 알고도 묵인하고 대출을 해준 것이라면 떼어감 / 몰랐으면 안 떼어감
: 지방세국세완납명서 확인 필요!! (은행에서 대출 시 요구할 수 있음)
5) 확정일자부 임차보증금, 물권, 국세와 지방세
: 확정일자없는 임차인은 가장 마지막 순위로 밀려남(전주인 이후)
: 물권(근저당, 압류, 담보대출)
: 국세와 지방세
: 같은 등급 안에서의 우선순위는 날짜로 결정
6) 일반임금채권
: 3개월 이후의 임금, 3년 이후의 퇴직금 등 => 우선순위가 낮아짐.
7) 산재보험료, 건강보험료, 국민연금보험료 등
: 연체가 되면 보통 가압류를 가하기 때문에 우선순위가 5) 로 올라감
8) 일반채권
: 차용증 등 일반적인 채무관계 => 안쓰는게 좋음(거의 못 받음)
: 빌려줄때는 근저당 설정해야 우선순위가 높음
: 서류에 대한 신뢰성이 낮기 때문에 우선순위가 아니고 보통 1/n 로 배당
# 대항력있는 임차인 : 임차인 보증금은 책임져야 할 수도 있다.
- 주택임대차 보호법에 따라 보증금을 요구할 수 있음
- 낙찰자에게도 청구할 수 있는 권리가 있음
